10 Erros Fatais de Quem Participa do Primeiro Leilão
Por Marco Antônio Leiloeiro - 20 anos conduzindo leilões judiciais
Em 20 anos conduzindo milhares de leilões, vi os mesmos erros se repetirem. Não importa se é médico, advogado, empresário ou investidor iniciante — os tropeços são os mesmos.
Este artigo compila os 10 erros mais comuns e caros que vejo em arrematantes. Alguns custam R$ 5.000. Outros, R$ 100.000. Todos são evitáveis.
Erro 1: Não Ler o Edital Completo
O erro: Ler só o resumo no site. Ignorar o PDF de 40 páginas.
Por que acontece: "É muito texto jurídico."
Consequência real:
Investidor arrematou imóvel R$ 450.000. Edital página 38 dizia: "Imóvel com ordem de demolição pela prefeitura por risco estrutural."
Não leu. Descobriu ao visitar. Custo de regularização: R$ 180.000.
Como evitar:
Leia cada página do edital. Anote dúvidas. Pergunte ao leiloeiro antes do leilão.
Tempo necessário: 2-3 horas para edital completo.
Retorno: Evitar surpresas de R$ 50.000+.
Erro 2: Não Visitar o Imóvel
O erro: Confiar só em fotos e descrição.
Por que acontece: "Fica longe" ou "Confio na avaliação."
Consequência real:
Apartamento descrito "bom estado" no edital. Fotos antigas. Realidade: infiltração grave, janelas sem vidro, piso destruído.
Reforma: R$ 80.000 (vs R$ 20.000 planejado).
Como evitar:
Sempre visite pessoalmente. Leve alguém técnico (engenheiro, arquiteto).
Checklist na visita:
- Estrutura (rachaduras, lajes)
- Instalações (água, luz, esgoto)
- Infiltrações
- Piso, paredes, teto
- Janelas, portas
- Tire 50+ fotos
Se não puder visitar: Contrate vistoria técnica (R$ 500-1.500).
Erro 3: Não calcular todos os custos
O erro: Calcular só o lance.
Por que acontece: "R$ 300.000 cabe no meu orçamento."
Consequência real:
- Lance: R$ 300.000
- Comissão (5%): R$ 15.000
- IPTU atrasado: R$ 12.000
- Condomínio: R$ 8.000
- ITBI (2%): R$ 6.000
- Registro: R$ 4.500
- Reforma: R$ 35.000
- REAL: R$ 380.500
Investidor tinha R$ 320.000. Não conseguiu pagar. Perdeu entrada + multa 20%.
Como evitar:
Planilha completa antes de dar lance:
Lance: R$ ___
Comissão (5%): R$ ___
IPTU: R$ ___
Condomínio: R$ ___
Água/Luz: R$ ___
ITBI (2%): R$ ___
Registro: R$ ___
Reforma: R$ ___
Contingência 10%: R$ ___
---
TOTAL REAL: R$ ___
Lance máximo = Orçamento - Todos custos acima
Erro 4: Dar Lance no Limite do Orçamento
O erro: "Tenho R$ 500.000, vou dar lance até R$ 500.000."
Por que acontece: Querer maximizar compra.
Consequência real:
Arremata por R$ 500.000 (limite). Custos adicionais: R$ 75.000. Não tem.
Tenta empréstimo emergencial a 3% a.m. Paga R$ 15.000 de juros nos 6 meses.
Como evitar:
Regra 70%: Se tem R$ 500.000, lance máx. R$ 350.000.
Os 30% cobrem:
- Custos certos (comissão, ITBI, registro)
- Dívidas (IPTU, condomínio)
- Reforma
- Imprevistos
Erro 5: Ignorar a Ocupação
O erro: "Depois eu tiro o morador."
Por que acontece: Foco no preço, não na viabilidade.
Consequência real:
Arrematou R$ 280.000. Imóvel ocupado por família de 6 pessoas (3 crianças).
Processo de imissão: 14 meses. Custos advocatícios: R$ 12.000. Reintegração forçada com oficial de justiça.
Durante 14 meses: zero retorno, pagou condomínio (R$ 800/mês = R$ 11.200).
Custo real do "desconto": R$ 23.200 + 14 meses parado.
Como evitar:
Pergunte antes:
- Imóvel está ocupado?
- Por quem? (Devedor, terceiro, posseiro?)
- Há resistência esperada?
- Prazo estimado para posse?
Se ocupado:
- Só arremate se puder esperar 12-18 meses
- Calcule custo de imóvel parado
- Ajuste seu lance (desconte 15-25% por ocupação)
Erro 6: Confundir Avaliação com Valor de Mercado
O erro: "Foi avaliado em R$ 800.000, é isso que vale."
Por que acontece: Confiança cega na perícia.
Consequência real:
Avaliação: R$ 800.000 (feita 3 anos antes). Mercado atual similar: R$ 600.000 (região desvalorizou).
Arrematou R$ 500.000 achando "ótimo negócio". Tentou revender R$ 580.000. Não vendeu. Baixou para R$ 520.000. Vendeu com prejuízo.
Como evitar:
Sempre faça sua pesquisa:
- Busque 5-10 imóveis similares na região
- Veja preços pedidos (Zap, OLX, corretores)
- Desconte 10-15% (preço pedido vs fechado)
- Esse é o valor real
Avaliação judicial é referência, não verdade.
Erro 7: Não Pesquisar a Matrícula
O erro: "O leiloeiro já verificou."
Por que acontece: Preguiça ou desconhecimento.
Consequência real:
Matrícula tinha averbação: "Área de preservação permanente - 40% do terreno". Não pode construir.
Comprou "terreno 1.000m²", útil era só 600m². Projeto inviável.
Como evitar:
Vá ao cartório de registro de imóveis:
- Tire certidão de matrícula atualizada (R$ 80-150)
- Leia cada averbação
- Pergunte ao tabelião sobre qualquer dúvida
Verifique:
- Hipotecas (sub-rogam - OK)
- Penhoras (sub-rogam - OK)
- Servidões (continua - é aceitável?)
- Restrições ambientais/urbanísticas
- Áreas non aedificandi
Erro 8: Desistir Após Arrematar
O erro: "Mudei de ideia, vou desistir."
Por que acontece: Arrependimento, problemas financeiros, descobriu defeito.
Consequência legal:
CPC Art. 335 + Código Penal Art. 358:
- Multa 20% sobre lance
- Perdas e danos
- Processo criminal (em casos extremos)
Caso real:
Lance: R$ 400.000. Desistiu. Multa: R$ 80.000. Não pagou. Foi executado. Juiz bloqueou conta. Penhora de salário.
Como evitar:
Antes de dar lance, pergunte-se:
- Tenho 100% certeza?
- Fiz toda a pesquisa?
- Posso pagar?
- Aceito o imóvel no estado que está?
Se qualquer resposta for "não": NÃO dê lance.
Erro 9: Participar Sem Entender o Processo
O erro: "Vou aprender na prática."
Por que acontece: Pressa, excesso de confiança.
Consequência real:
Deu lance em 1º leilão por R$ 300.000 (50% avaliação). Outro ofereceu R$ 310.000 parcelado.
Achou que ganhou (lance maior). Perdeu. Lance à vista tem preferência sobre parcelado mesmo sendo menor.
Como evitar:
Antes do primeiro leilão:
- Leia artigos como este
- Assista 2-3 leilões sem dar lance (aprender mecânica)
- Fale com quem já arrematou
- Tire todas as dúvidas com o leiloeiro
Só arremate quando entender 100% do processo.
Erro 10: Não Ter Assessoria na Primeira Vez
O erro: "Vou sozinho para economizar."
Por que acontece: Achar que é simples.
Consequência real:
Investidor perdeu R$ 65.000 em erros evitáveis (dívidas não calculadas, reforma subestimada, ocupação ignorada).
Custo de advogado especializado para assessorar: R$ 3.000-5.000.
ROI de ter assessoria: 1.300%
Como evitar:
Na primeira arrematação:
- Contrate advogado com experiência em leilões
- Ou leiloeiro/consultor que faça due diligence
- Ou investidor experiente como mentor
Custo: R$ 3.000-10.000
Economia: R$ 20.000-100.000 em erros
Erro Bônus: Cair em Golpes
Sites falsos: Imitam leiloeiros legítimos.
Como evitar:
- Confira matrícula JUCEMG/JUCEMA
- Verifique HTTPS (cadeado)
- Confirme dados bancários com leiloeiro por telefone
Checklist Antes do Primeiro Leilão
PESQUISA (1-2 semanas antes):
- Li edital completo
- Visitei imóvel pessoalmente
- Tirei certidão matrícula
- Consultei IPTU/condomínio
- Pesquisei valor de mercado
- Calculei todos os custos
- Defini lance máximo (70% orçamento)
DECISÃO:
- Entendo 100% do processo?
- Aceito imóvel no estado atual?
- Posso esperar 3-18 meses para posse?
- Tenho capital + margem segurança?
EXECUÇÃO:
- Cadastro aprovado plataforma
- Documentos prontos
- Lance máximo decidido
- NÃO vou ultrapassar
Se algum item não está OK: não arremate.
O Investidor Que Fez Tudo Certo
Caso real (positivo):
Investidor primeira vez em leilão:
- Estudou 2 meses (artigos, vídeos, conversou com 3 pessoas)
- Assistiu 5 leilões sem dar lance
- Escolheu imóvel: estudou 3 semanas
- Visitou 4 vezes (sozinho, engenheiro, arquiteto, corretor)
- Pesquisa completa: matrícula, IPTU, condomínio, água, mercado
- Planilha: custo total R$ 387.000
- Orçamento: R$ 450.000
- Lance máximo definido: R$ 300.000 (70% do orçamento)
- Arrematou: R$ 285.000
- Custo real final: R$ 362.000 (3% abaixo da projeção!)
Resultado:
- Reformou: R$ 35.000
- Valor mercado pós-reforma: R$ 550.000
- Lucro: R$ 153.000 (43% ROI em 9 meses)
Por que deu certo? Fez tudo certo. Sem atalhos.
Conclusão: Não Há Atalhos
Leilões oferecem descontos reais de 30-50%. Mas não são "dinheiro grátis".
Exigem:
- Pesquisa profunda (20-40 horas)
- Capital adequado (sempre + 30% margem)
- Paciência (meses até posse/retorno)
- Conhecimento técnico ou assessoria
Os 10 erros deste artigo custaram milhões em prejuízos aos arrematantes que os cometeram em leilões que conduzi.
Todos eram evitáveis.
Em 20 anos conduzindo o maior volume de leilões judiciais em MG e MA, vi arrematações brilhantes de quem fez dever de casa. E prejuízos de quem teve pressa.
A escolha é sua: investir 40 horas de pesquisa ou arriscar R$ 50.000 em erros.
Marco Antônio Leiloeiro Leiloeiro Público Oficial JUCEMG: 565 • JUCEMA: 026 • JUCEB: 23/2590168 • JUCEES: 095/2023